居 屋 咏 叹 调 [上一篇] [下一篇]

[ 2009-8-28 11:40:55 | 作者:刘戈青 | 出处:原创 | 天气:晴 ] 字体:

有人说,建筑是凝固的音乐。那么住房是什么东西呢?它该是一曲咏叹调。

——题记

对中国老百姓来说,没有什么比住房更为重要的了。唐代诗人杜甫的著名诗句“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜,风雨不动安如山!”恐怕没有几个大中小学生不知道的。

全球亦然。联合国为此曾制定了《到2000年全球住房战略》,在1987年国际住房年活动中,明确要求各国和国际社会要加倍努力,为所有的人建造、提供和改善居住条件,并特别强调要满足穷人和处境不利者的需求。中国作为一个发展中国家,经过40多年的努力,在经济建设取得举世瞩目成就的同时,住房建设方面也取得了不可否认的成就。但是住房问题距离小康目标的要求还有相当的差距。因此,改革开放中的中国,房改成了实现“居者有其屋”的重要一步。

何不潇洒走一回

新中国成立以来,我国政府为解决广大人民的住房问题作出了不懈的努力,与旧中国相比,那种大量贫民寒窑破瓦,流落街头的景象已不复存在。但勿庸讳言,在相当长的一个时期里,在先生产后生活的思想指导下,住房建设被摆在了无足轻重的地位。当然,如果没有那时的艰苦创业,而是“先建窝后治坡”,那就很难奠定今天这样雄厚的国民经济基础,恐怕也难以根本解决住房问题。但不能不承认,我们毕竟在住房建设方面欠了很多帐,加上无节制生育造成的人口膨胀,致使住房问题成为我国城镇最突出的社会问题之一。

到了七十年代末,在“文革”十年之久几乎没有建什么住房的情况下,第一生育高峰期呱呱坠地的人口,此时又创造了第二个婚育高峰期;而成千上万的上山下乡知青又蜂拥返城,要在城里成家立业,使得住房矛盾更加尖锐。有限的居室空间终究容纳不了过多的人口。有人慨叹:住房难,难于娶媳妇!

改革开放十年来,住宅建设迅速发展。1975年至1992年,新疆的基本建设投资中建设住房的投资比例明显提高,平均达到12.4%;全区城镇用于住宅建设的投资总额达64.3亿元,竣工住宅建筑面积4000.2万平方米,分别为1979年以前29年总和的5.73倍和21.14倍。到1992年底,全区城镇拥有各类住宅面积5905万平方米,城镇人均居住面积8.7平方米,比1978年增加一倍。同时,住房质量也有较大提高。住房成套率按面积计算达到34.2%,住宅的布局、功能、设施以及居住环境等显著改善,采暖、通风、排烟、采光、照明、贮藏、卫生、洗浴、烹饪及内外装修的现代化程度有所提高。

国家提出到本世纪末的奋斗目标是,城镇居民人均居住面积达到8平方米,每户有一套适合居住的房屋。如仅以人均居住面积这一指标来衡量,新疆到1992年底城镇人均居住面积已达8.7平方米,似乎新疆早已达到国家提出的本世纪末的奋斗目标了,城镇居民的住房早已不成什么问题了。但是,人均居住面积这一指标并不能真实反映不同城镇、不同行业、不同单位、不同家庭的实际状况。

据统计,到1992年底,新疆全区城镇共有各类住房困难户98087户,其中无房户44939户,每户人均居住面积4平方米以下的(这是国际公认的最低的住房面积标准)或每户人均居住面积2平方米以下的住房特困户29143户,不方便户(即12岁以上子女与父母同居一室、三代同室、12岁以上子女与父母同室或两户人家住一套房子)24005户。全区城镇住房成套率仅达三分之一,平房面积达3665万平方米,占62%,危房面积达89.1万平方米。随着新的婚育高峰期的到来,无房户、缺房户有增无减。

据调查,一些老企业的职工至今仍住在五六十年代建造的土平房或地窝子式的破房子里,还有的住在随时可能倒塌的危房里。有的职工家庭子女多,住不开,只能分住在自己搭建的简易棚房里。

如果说这些住房困难户的生活水平没有提高,那是不切合实际的。即使再破旧的“棚户区”,我们也不难在那参差不齐的屋顶上看到一片婉若蜻蜓飞舞的电视天线;如果你进入那些光线很差、拥挤不堪的小屋里,拥有电视机、录音机、洗衣机、电冰箱等高档家用电器或组合柜、席梦思床等高档家具的家庭决不在少数。拥挤、破烂的危房区里也有摩托车和Taxi穿行,从这里走出的男女青年,其穿戴之摩登,丝毫不比住高楼大厦的人逊色。甚至听说在这里居住的人还有在家里开Party的,不知那些岌岌可危的房屋能否经受住震耳欲聋的音响的考验?这无疑是一种畸形的消费结构,一种变态的消费观念,或是外国经济学家所说的“早熟消费”。显然,住在危房里或住房困难的人并非不想改善居住条件,问题是大家都在等着国家和单位来为自己分配住房。何不潇洒走一回?

而在人口占大多数的农村里,农民自建住房,住房问题却没有象城里那样成为社会矛盾。尽管在农村人口是突出问题,却没有哪个农民娶了媳妇等住房的。试想,如果农村也实行供给制、福利制的住房分配办法,农民的住房也由国家包下来,结果又会怎样呢?

公共汽车的比喻

建国以来,我国城镇住房基本上是由国家包下来投资建设,实行低租金、高补贴的实物分配制度。这种供给制、福利制的分配制度的弊端是显而易见的。

——它刺激了住房需求的膨胀,助长了住房领域里的不正之风。一套单元住宅楼房,月租金少则二三元,多也不过四五元,还不及一包烟的价钱。也就是住这样一套楼房的月租金,还没有一个瘾君子抽一天烟花的钱多。不能不刺激人们多要房的欲望,反正不要白不要。于是,一方面一些住房困难户的住房问题长期得不到解决,不能雪里送炭,影响了住房的有效供给;另一方面,一些人凭借权势多占住房,老是换新房,锦上添花,形成了住房上苦乐不均的强烈反差,败坏党风和社会风气,引起群众不满,影响了党群关系、干群关系。

——它扭曲了人们的消费观念和大众消费结构。在人们的观念里,吃穿靠自己,住房靠国家。在日常生活中,吃穿住用几项基本生活需求,住房消费被摆在了可有可无的地位。据测算,1992年我国的城镇居民的住房支出占家庭收入的比重不到1%,农民住房支出占家庭收入的10.34%,而世界各国房租支出占家庭收入比重平均为18%。在我国城镇,人们的消费资金集中冲击家用电器等高档耐用消费品市场,几次抢购风潮至今令人心有余悸。

——它制约了住房建设投入产出良性循环。房租一直维持在很低的水平,根本无法以租养房,因而造成房屋失修失养严重,更谈不上回收资金新建住房.国家每年投入大量资金建设住宅,只有投入没有产出,不但不能回收资金,还要补贴大量维修费和管理费,建房越多,包袱越重。即使按目前全国实行房改的地区提租以后的水平,平均只有每平方米0.3元左右,职工交纳的房租仍不够维修管理之用,仅1992年维修管理这些公房,就要投入70—80亿元。真是不堪重负。

住房制度改革关系千家万户,是利益格局的重大调整,首先必须考虑居民的经济承受能力和心理承受能力。在这两个承受能力中,后者又更为重要。

尽管我国城镇住房制度改革的终极目标是根本解决广大居民的住房问题,实现居者有其屋,但老百姓更关心的是现实利益。大家都知道一套房子的月租金还抵不上一盒香烟的价钱,但没有多少人认为这有什么不合理,反而有很多人对于把房租适当提高一点大惑不解。

从表面上看,已经住上房子或住上好房子、大房子的人会反对房改,没有住上房子或住房条件差的人会支持房改。但从调查的情况来看,并非如此。一些住房困难户认为,等了这么多年,该给自己分房子了,却要搞什么房改,要让自己拿钱,是什么道理?自治区四建新建住房让职工集资,有人在厕所墙壁上写打油诗一首:“四建领导王八蛋,职工住房无人管。过去住房不要钱,现在住房掏一万!”

有人把居民对于房改的心态比喻为乘公共汽车:已在车上的人希望车快点开走,别人再别往上挤了;而在下面等着上车的人则希望车多停一会儿,让自己上去;一旦自己上了车,又希望车马上开,并嫌车上太挤。为什么车上这么多人?而且抱怨,同样是花钱,为什么有人坐着,自己却得站着?中巴车、出租车的票价高出公共汽车票价几倍、几十倍,并没有什么人提出异议,而仅仅公共汽车票价由5分钱提高到1角钱,却遭到多少人的抗议和咒骂。那么,公共汽车票价太低长期亏损,如果经营不下去给搞垮了,街上没有了公共汽车,又会怎样呢?

房改莫成“夹生饭”

1988年,国务院印发了《国务院住房制度改革领导小组关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》。我国城镇住房制度改革从提出到逐步推行,至今已十多年了,可以说遇到了许许多多的难处。

其一是房租难提上去。按照房改的目标,若干年内公房租金调整到按折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素的成本租金计取。“八五”期末公房计租标准力争达到实现简单再生产的三项因素的水平。而实际提租水平离提租目标还很远。

其二是房子“卖”了再建难。出租公有住房是房改的主要内容的方式之一。目前各地公房售价只及房屋造价的1/3—1/10,出售100平方米的房子,只能再建30平方米或10平方米的住房。住房制度改革的主要目的和任务之一,是加快住房建设,解决住房困难。出售公有住房虽然回收资金最快和最多,但由于房价低下,卖掉十层的房子,只能再建三层甚至仅建一层的房子,所以房子盖不上去。

其三是住房实行商品化难。住房制度改革的目标是“实现住房商品化”。换句话说,也就是建立市场配置与社会保障相结合的住房投资、建设、分配和管理体制。国家规定,“出售新、旧住房的标准和各种优惠措施,不适用于年收入1万元以上的住户。”“向居民个人出售新旧公房,住房价格分为标准价和市场价,按市场价出售的住房,出售对象主要是高收入者。”可惜我国目前收入分配不规范,有大量的“灰色收入”。高收入者和中低收入者是很难区分的。这种出售公房的“双轨制”和收入水平上的界限不清,本身就是实现住房商品化应解决的首要难题。

其四是解决住房分配不公难。这本是房改的一项重要目标和任务。公有住房低价出售,加上优先和优惠向现住户出售,原先多住房的多得利,少住房的少得利,不住房的不得利;住房制度改革使原先无偿地获得住房产权多的部门和单位,出售公房回收资金多,从而可以建造更多的住房;而没有住房产权或住房产权少的部门和单位,则回收资金少或根本没有,建房谈何容易。

其五是实现卖房建房的良性循环难。国家关于城镇住房制度改革的基本原则之一是坚持租、售、建并举的原则,形成一个提高租金、促进售房、回收资金、推动建房的良性循环。可实际上,小步提租严重地制约着售房价格,导致低价售房;而低价售房又反过来严重地制约着租金的提高;小步提租和低价售房自然会严重地制约着集资合作建房。

旧的住房制度生存于高度集中统一的计划管理体制,而这些年的房改又始终难以挣脱计划经济的羁绊。在新旧体制转换时就难免难题重重。但是,无论如何,房改毕竟走出了一大步。今后如何走,特别是新疆的房改如何走,人们希望的是,最好别做“夹生饭”。

敢问路在何方

难也好,易也好,有难有易也好,房改总是要搞的,这是大势所趋,不改革就没有出路。但问题是改革应以什么为取向?

原先的房改是在没有打破旧的行政分配和管理体制的基础上,沿用了计划经济的模式。因而前一阶段房改的一个基本指导思想是以租促售,即通过逐步提高房租,促进职工买房。但近几年住房的维修、管理成本和新建住房成本上升很快,提租效果受到较大抵销,小步提租难以摆脱低租金状态,很难打破房改僵局。大幅度提租又面临着财政、企业无力给职工补贴及物价指数上涨的问题,地方政府难以决断。
1987年烟台市房租提高到每平方米1.28元,相当于改革前房租水平的6.9倍,占商品房租金每平方米2.4元的53%。可是到1992年,这一房租水平只占商品房租金5.08元的25.2%,下降了27.8%个百分点。其提租效果大受影响。

以租促售必须合理确定租金比价。据一些研究者测算,租房价格和售房价格的合理比率应为1:100,即房屋出售价格为100元时,房屋租赁价格应为1元。否则,买房就不如把这些钱存入银行用利息抵交房租合算。以乌鲁木齐为例,售房价格350元/平方米,相应的租金标准应为3.5元/平方米。但这样大幅度提高房屋租金标准大多数职工是无力承受的。

提高租金标准按政策应给职工发住房补贴,而财政拮据,拿不出钱给职工发补贴,也影响了提租的推开。由于提租涉及面大而且关系物价指数,所以很难操作。

以租促售困难重重,能不能以售促租呢?我们改变思维定势,采用反向思维就不难作出这样的选择。把房改重点放到出售公有住房上,有利于盘活存量住房,加快回收资金,促进住房建设,使存量公房从“包袱”转化为现实的财富。部分公房出售后,提租涉及的职工面缩小,提租补贴所需资金量减少,有利于大幅度提高租金。而售房和提租配套改革可以破解“租提不上去,房子也卖不出去”的难题,打破当前房改的僵局。租金提不上去,房子确实难卖。但如果把今后几年售房和提租方案一并出台,按照原租售比价逐步合理化的要求确定各年度的售价和租金,使职工形成租金会不断提高,晚买房不早买房的预期心理,可以以售房为突破口,带动租金的提高,实现以售促租,以租促售的良性循环。深圳市将82%的公房出售以后,提租非常顺利。目前城镇居民产权意识增强,经济承受能力提高,出售公房也适应了城镇居民购房置业的要求。

实行以售房为主,必须合理确定售价。房价过高,销售不出去;房价过低,就会造成国有资产流失,同时,回收资金太少,就不可能建更多的住宅。房价高低应与职工工资水平相适应,要考虑不同地区经济发展水平的差异。房价要有动态调整机制,即随着经济发展,房价逐步提高,最后过渡到微利价与市场价并存的目标。从国外情况看,普通住房的房价一般为家庭年收入的3—6倍,从我国的情况来看,目前按本城市、本地区家庭双职工年平均工资收入的3倍确定房价是适宜的。

要合理界定出售公房的产权,与房地产市场接轨。职工以市场价购买的住房,产权人可以依法处分,自由进入市场。对于按微利价或标准价购买的住房进入市场的价格也可以放开,但应补交土地出让金和按规定交纳有关税费。尽快形成公开的、规范化的、可调控的住房市场。

要继续推进租金改革,促进租售比价的合理化。要全面推行住房公房公积金制度,增强职工购、租住房的能力和自我保障意识。要积极发展住房金融,加速建立为住房建设、居民购房等融通资金的住房金融体系,加快建立政策性抵押贷款和分期付款制度。

要加强公有住房售后维修服务和管理,解除购房职工的后顾之忧。大力发展多种形式的物业管理企业,从事住房管理、维修、服务,形成社会化、专业化的住房维修管理市场。

国有大中型企业,应结合企业经营机制转换和劳动工资制度改革,围绕现代企业制度的建立,以住房社会化管理为核心,把住房的开发、建设、分配、管理等社会职能从企业中分离出来。既可以委托社会化的经济实体来管理,也可以由本企业或其它企业单位,一起组建股份制的物业管理公司。

在加快住房制度改革的同时,必须加快住房建设的步伐。特别要大力发展经济适用住房,努力完善社会保障性质的住房供应体系,促进解困解危。住房建设必须保持合理的规模的稳定的发展。据测算,“八五”和“九五”期间我区城镇约需新建住宅50万套,2500万平方米,约需投资100亿元。必须充分调动各方面的积极性,把改革与发展结合起来,统筹规划,协调发展。为加快民用住宅建设,重点解决部分企业职工和教师住房的特殊困难,国务院正计划于近期推出“安居工程”,采取国家资金支持与城市各种住房基金相结合、配合房改的原则,根据各城市房改进展、住房基金建立及配套改革情况,在全国选择一批大中城市实施。

商业性的房地产开发公司要按规定的比例开发经济适用住房,并以较低的价格向中低收入者出售,以保证全社会的“居者有其屋”。

(载于1994年《新疆党风》第二期)


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