易宪容:房市的根本问题是泡沫 买房等2年后 [上一篇] [下一篇]

[ 2009-3-5 14:52:12 | 作者:liming1217 | 出处:转贴 | 天气:阴 ] 字体:

中国社科院金融研究所研究员解读2009年房地产市场走势

  主持人:这次国家公布的十大振兴产业房地产业没有进入,您怎么看?

  易宪容:我觉得可以,房地产不纳入十大振兴产业,去年年底关于房地产131号文件,其中有13条规定,是对未来中国的房地产市场做了全面原则性的战略指导意见,所以按照这个意见做,进去也可以。

  房地产如果进入了十大振兴产业规划,进去之后内容是什么?内容是房地产开发商全国住宅商业协会所主动的,比如说如何建立房地产融资渠道,如何让他们更多更便宜的获得资金,买房者可以进户口,这个规划就有问题。为什么这么说?因为房地产规划其实是房地产市场在比较长的时间内,发展成为公共性的政策,公共性的政策就是房地产市场要平衡,所有的房地产当事人,比如说房地产消费者,房地产开发商,还有地方政府,中央政府,银行,还有房地产中介机构的利益关系,不能说仅仅出台政策有利于某一个方面,某一个人不行,公共性是政策出台之后,让这个产业如何能更好的平衡各方面的利益关系,所以我认为进去也可以,不进也没关系。进去之后主要看产业规划是什么,内容是什么。这里面的问题就是,房地产开发商寄托与希望,就希望把房地产产业政策进去,成为一个短视的救济政策,但是房地产政策是中长期的发展政策,如何来调整整个房地产,比如说房地产产业结构,如何调整产品结构,如何调整它的布局,如何调整各方面的利益关系。

举个例子,比如说你搞钢铁,就说了几条,第一要提高钢铁企业淘汰标准,不好的就不能进,第二要建立有效的企业提升机制,好的留下来,差的淘汰掉,第三通过企业重组,如果房地产这样发展,现在有6万多家企业,而且有很多是底效益的,所以跟钢铁的规划不一样,所以进去可以,不进去也可以,关键是看内容。

  房地产市场根本问题是泡沫 不降价亏的是房产商

  主持人:毕竟没进去,我们现在讨论没进去的原因是什么?

  易宪容:第一、我们这么多年来,房地产无论在经济还是在生活影响来看,这几年房地产成了整个经济生活的热点和重点,所以这几年一直调整一系列的政策,从05年开始,06年有国六条,08年有很多文件,每年国务院出台一系列政策,从中央政府看,房地产政策出了很多,第二作为长期的规划,是不是能够对这个行业起到真正的振兴作用。实际上房地产市场的问题根本点是发展过快,导致了房地产市场泡沫,导致了利益冲突,比如说房地产企业利用住房产品进行垄断定价,把价格弄得很高,让广大消费者无法进入,在这种情况下如果不抓住房地产主要矛盾,高房价的状况保持下来,那就不行。现在有人说,房地产要看销售量要降价,通过什么办法?市场经济要让你东西卖出去,主要是价格变化,不要指望政府来补助,来救,有用吗?如果东西本来只卖50块钱,你希望政府的政策让别人100块买,你也买吗?大家肯定不会买。

所以现在基本的问题是,房地产很多东西,很多产品,本来只值50块钱的东西让民众100块钱买,大家肯定不会买,现在要让政府来补贴,这也不行,以前民众会想,政府一补贴,本来50块的东西,你补5块钱,总共是60块钱,就会买,实际上还亏了40块钱。现在基本问题是如何让房地产市场价格调整。现在很多城市比如说北京、上海,按照2001年的销售量来讲,现在的存量房可以卖2到3年了,钢铁企业、水泥还有其他的企业,存货一多干什么?去年钢铁干什么?价格就降下来了,以前是1万块钱一吨,我降到6千块了。

  主持人:很多原材料都降价了。为什么房价一直降不下来?

  易宪容:第一房地产企业早几年简单的赚到大钱,那时候容易赚钱,现在不想调到这种状况,我现在也有钱了,财大气粗,我就是要卖这个价,你买就买,比如说有一些北京的房子,我就要卖这个价,你不买就走。为什么?因为我腰粗了。他们现在一直说,如果房存量这么多,这样就不能发展,我不卖,政府就会来救我,逼着老百姓买。

第三、早几年,07年的时候,卖房子很好卖,他以为这种情况还会发生,那时候不是北京买房人,到最后价格越高,他以为这种事情还会发生,他们现在想到两个,第一政府出台政策,而且把政策恢复到2007年,但是现在的房地产政策跟07年的基本政策不一样,比如说利率低了,还有买房的按揭比例,这些政策都宽松了,这么好的政策,已经比2007年好了民众为什么不来买了,其实他们一厢情愿,他们以为2007年那样的情景在2008年,2009年还会发生,不会这样?2007年整个市场都发生了根本性的变化,第一国内房地产政策,有拉高的倾向,房地产产业要满足自住性,这说明房地产市场,你一定要买了自己住,自己住政府可以优惠政策,优惠条件,如果你买房子投机,炒作不可以,我要限制你,但是房地产开发商从来不讲,他只讲房地产是自住产品,他就不讲是让居民居住条件改善结合起来,离开了这一条是没有意义的。

第二条根本性的就是从2007年开始,特别是2008年的时候,世界性的经济周期出现了调整,所有的产业,所有的行业都出现了收缩,最重要表现是什么?就是整个价格全面下跌,股价下跌,房价下跌,石油下跌,整个世界所有产品,国内的东西也跌得很厉害,你房价能不跌吗?你可以自己想不跌,但实际上你不把房价跌下来,亏的是自己。举个例子,去年万科年初时就降,去年我就评估过万科要降,我说万科的年初降价,它就是08年整个国内房地产最大的赢家。

  今年房地产市场政府不能救 一救就反弹

  主持人:您觉得政府不需要救市,只要由市场来调节?

  易宪容:去年的情况和今年的情况政府都不需要救市,我认为房地产市场不能救,一救就反弹。有人说降到什么水平?其实没有一个统一的水平,各个地方不同,每个企业也不同,在市场经济中,你买东西,特别是可以买降价的东西,统一时间、统一价格,我买统一的房子,不会的。如果是统一品牌,如果可以降价,你出1千块,我出更多的,我本来700块的本,超过这个钱我就卖,每个消费者对产品的心里价格是不一样的,主要看买者和卖者的谈判。房子降了买的人多了,不降房子也有人买,但是很少。但是跌到合适的价格,需求就上来了。

  主持人:您觉得今年房价会降下来吗?

  易宪容:不是叫降,已经降下来了。

  主持人:我们现在感觉是有一点降,但是买房人还是按兵不动,现在是不是还也下调的空间?

  易宪容:很多人按兵不动。世界发生这么大的事情大家都知道,世界所有的价格都在下调,大家都知道,大家知道房子这么多,价格不降,凭什么买,这时候你把枪架在我脖子上我也不敢,我辛苦赚的一点钱不会干的。对于民众来讲,一方面知道了事情,预期改变了,还有关键点是讲,现在政策变化多,我们现在是以消费主导市场,消费者干吗?我们租房子,比如说我一年挣20万,为什么不能租。

  购房入户跟宪法是有冲突 是制造一种对身份的歧视

  主持人:广州现在有想多会购房入户,您怎么看

易宪容:购房入户,这样是让房价水平不降下来,按道理一个户口是表明在一个地方的身份,身份能用钱买吗,决定了你小孩子上学,决定了受教育,如果这个东西也卖钱,就出现了几个问题,第一,这跟我们现代文明是有冲突的,现在文明社会每一个人都是平等的,你没有比我高,没有比我低,你可以工资比高,但是社会地位不会比我高。如果我有20万,我买不起广州的房子,但是你有20万你可以买,实际上我可以进广州的户口,现在你进去了我不能进,这就是一种歧视,通过这种方式是制造一种对身份的歧视。

第二、这跟宪法是有冲突的,这一住以后,还会带来整个社会一系列的问题,什么问题?造成社会的冲突矛盾,你进了广州市,如果这个城市是通过这种形式,把生活水平底的人限制在外,这时候就会出现这些人的短缺,制造了社会的冲突与矛盾,所以用买房来入户,过去在计划经济体制有一点用,但是这个是建立在错误的前提下,我不赞成。

  主持人:很多人还是很支持这样的做法,现在整个房地产业回暖了,您觉得现在是短暂还是会持续很长一段时间?

  易宪容:看到是短暂性的,那些经济条件比较好的人,觉得户口对我有一点样,所以他支持,没有关系,每个人从不同的角度思考这个问题,我刚刚讲得很清楚,一个好的公共政策不是谁支持就可以,而是让所有人参与一起讨论利益关系,这才是是否合理,有这种政策不一定是对的,如果你把刚才说的买房入户,整个社会投票真正的投票率多高呢?现在住房的销售比过去低了,但是价格都有了深度的下降,在这样的情况下需求逐渐有了,可以说每一个地方房价调整深度和幅度越大,这个地方房地产市场会在这一次的困境中早一点走出来。

  主持人:怎么促使房地产有合理的价格?

  易宪容:政府一定要给房地产市场有一个明确信号,房地产目前存在的问题,是由于房价过高导致的结果,房地产市场整个购买的对象发生了变化,消费者成为主导之后,政府不能救,值得靠自己调整,如果政府这么做,这样就会好很多。

  主持人:如果房地产市场自由发展,比如说现在降价了,很多人买,买的人越来越多,又可以升。

  易宪容:没关系啊

  主持人:老百姓什么时候找到自己买得起的房子?

  易宪容:每个人的情况都不一样,如果是以消费者主导,肯定是供求关系决定的,现在是供大于求,价格肯定会下降。

  主持人:昨天恒大地产老总说过,房地产其实应该增加重税?

  易宪容:国家推出了一系列的政策,包括房地产消费政策,房地产的信贷政策,通过这一系列的政策调整房地产理性,这时候限制房地产投机个炒作。比如说汽车,没有人买到又卖给别人,为什么?因为这个不能做投机,如果汽车买回之后卖给别人价格还高,汽车价格也会很高。现在政府没有比较完善的,正在做,但是还差很远。现在出台一系列的政策,使房地产市场持续稳定发展。

  07年若不调整 我们问题可能比日本和香港还大

  主持人:中国会不会出现香港98年楼市泡沫的情况呢?

  易宪容:如果我们房地产07年不调整,我们的泡沫破灭可能比香港还要厉害,不能比他们的泡沫还大,我们现在没有很好的风险防范体系,他们有这个法律制度,比如美国在次贷危机之前,10年之间房价只上涨50%,但是广州,房价起码从1千涨到了2千,深圳可能从1千涨到3千,这个泡沫大不大。我们还有我们的法律制度,谁买房都可以进去,10套,20套,这在香港不可能的,房地产没有任何资本金的情况下,很快可以建房然后进行卖,这是制度的问题,所以房地产市场,2007年没有进行调整,我们问题可能比日本和香港还大,政府还是比较明智的,在2007年采取一系列的措施,这些措施之后,房地产市场的信贷上升了,房地产市场就出现了重大的调整,泡沫就慢慢了下了。

  主持人:您觉得今年的两会能为老百姓住房方面解决什么事情?在房地产市场还没有稳定的情况下。

  易宪容:民众也不要期望太高,但是可以有一点期望,通过媒体,网络,通过各种各样的方式把自己的意见反应上去,特别让政府知道,民众需求是什么,愿望是什么,什么样的政策对民众最有利,你可以反应出来。有一些人还是不错的,房地产慢慢好起来,大家已经看到了希望,如果在2007年,我觉得还是比较高,2007年下半年开始好了一些,尽管房地产开发商不是很高兴,但是这个钱本来不是你的钱个。

  主持人:虽然赚得少一些,但毕竟赚了,大家都好。

  易宪容:如果开发商这么想,我们都好解决,比如说万科就是这么想的,调整了房价,社会经济是平均利润的。

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