Reflections on the Cadastre
P. F. Dale
早期，“地籍”的含义因国而异，部分是为了土地结算和管理，部分是税收的原因。直到1995年，欧洲联合国经济委员会（UNECE）制订了有关地籍方针，“土地管理”这一术语才被采纳，它概括了法律、技术、财政和不同意义的“地籍”土地利用活动等。
地籍测量从传统测量模式过渡到土地市场模式。19~20世纪，地籍测量与测量角度、距离、特定点的属性联系在一起，地籍系统具有永久性。20世纪60年代后期，在技术、经济需求、高效方法等条件的驱动下，传统的土地测量由于忽略了使用权、土地价值等详细资料的表达，已无法满足地形图的需求，地籍系统也渐渐崩溃。20世纪70年代早期，联邦测量会议启动了对联邦地籍测量的研究，关键问题是部分不发达国家的测量代价超过被测土地的价值。20世纪80年代，土地登记和地籍模式开始伴随土地市场而出现。20世纪90年代早期，随着以政治和中央集权为意识形态的共产主义的失败，这一过程进一步加快，成为中欧和东欧国家后十年进行土地改革的推动力，土地市场关键在于将固定资本转变为现金，从而加快资金周转和财富再生的进程。
土地市场模式的转变是创造可持续发展财富的必然要求。它是在土地占有的安全性需求、地籍簿与土地登记册的支持下创建的，更关注经济和土地法律方面，虽然它能将地籍簿与土地登记册分开，但还是一个系统，因为两者在负责记录所有权、使用权、土地价值和信息使用方面有着简单的联系。这意味着不仅仅要把地籍当作规划、测量土地边界、解决边界争议的过程，更重要的是，通过土地的所有权、使用权和价值等有关土地信息来创造财富。其中，土地使用权是主要因素，市场力决定了土地的经济价值，任何限制土地利用的行为总会影响到它的价值，从土地市场的角度出发，与固定资本相关的土地潜在使用权是决定土地价值的关键因素。
此外，新模式增加了高度尺度，而传统地籍测量只是在水平面上进行测量，提出的地籍计划表明地球是平的，这在罗马规则下（所有权从地球中心延伸到无穷远处）是可能的，实际上，在某些方面受到限制，我们并不知道地球表面以下有多深、表面上方飞机和卫星通过的情况。另外，一些国家政府，仍然拥有矿石、碳氢化合物的权利，而这些地表固有物质和建筑、植物一样，属于土地。从管理的角度看，土地和财产有明显差别，土地是地球的表面，而财产是它的附属物。
开放式空间管理引发了有关建筑物管理的有关问题，那种一成不变的土地观点也行不通了，尤其针对城市地上、地下的复杂结构，建筑物下面或穿过它们其中的公路、铁路。从物理和物体的层次看，现在的城市都是三维立体的，由此，必须对建筑物进行某一高度的限制，从而加快三维地籍的发展。
土地市场新模式为地籍测量员提供了客观的经济评价指标，但必须走面向国际土地信息服务的道路。随着国际土地市场的发展，欧共体的每个公民都可以任意选择居住和工作场所，这体现了土地买卖双方深刻了解交易情况的重要性。国际市场既包括传统的不动产交易，又包括买卖抵押，这要求以新观点定义地块，但没有达成一致，最近，土地管理工作部门主持的欧洲联合经济发布会（UNECE）探讨了此类问题。
土地交易的国际尺度意味着国家必须以可接受的标准来看待边界问题，主要考虑国际和国家的需求。可见，必须将土地登记服务与地籍服务统一起来，在新技术下减少重复劳动，提高工作效率。随着技术的快速发展，必然要求机构对更新知识、理解用户需求、提高服务质量的观点发生根本性变化；必然要求将数据集和工作体系构成统一的标准。但涉及到开放农业体系等技术原因，这种想法不能简单实现。最近十年，数据交换的成本突然下降，而关于管理和维护方便用户在线使用的特定数据的成本反而上升，由此又一次引起了早在手动操作时期就提出的数据安全问题。
政府机构也发生了很大变化。过去，政府为了自身和人民利益而进行了土地登记和地籍管理服务，当时他们能断定什么对大众最好。但现在，他们必须学会了解和响应用户的需求，以开放、商业化的方法解决问题，如此看来，政府很快成为服务、生产、交付的土地管理用户中的一员。管理机构人员常常有交易经验，但缺乏技术，这一现象导致了许多地籍机构只负责基础交易。过去，高级管理位置总是由下级晋升，而现在更多的是招聘外来知名人士，这种新机制对那些很难适应变化的人带来了负面影响。而建立包含原有信息的数字地籍数据库的行为更是在回答“做什么、怎样做、谁去做”问题上做出了重大改革。
改革的深层要素是关于私有部门的责任，现在大部分工作，无论室内室外，都趋向于私有部门。政府机构、法人代表、信息技术产业间的合作也变得更加频繁，由此欧洲联合经济委员会（UNECE）提出了有关土地管理的公共/私有合作关系的一系列方针，方针强调了“保持与维护”的管理技能，而非“设计与建立”的过程；讨论了记录土地所有权、价值、使用权的集成方法的必要性；认识到一个组织不可能全面覆盖土地信息来满足公民的需求（通过虚拟现实实时获取信息）。
随着计算机的标准化和土地市场的全球化，必然要求改变传统的地籍管理系统，尽可能及时发布最新的高质量信息，保证土地信息的流通性和正确性，促进社会经济可持续发展。
目前，地籍测量员关注的不是测量问题，而是将高质量数据反馈到土地信息系统和土地信息服务中去等一系列问题，这意味着必须从地方角度，监测并记录比过去更多的土地特征，然后及时反馈给中心服务系统。需要有地方土地信息管理者负责及时记录变化的土地信息，但遗憾的是至今尚未产生地方土地测量员。
顾海燕 编译自Survey Review 2006,38(300)
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